Sposób ustalania powierzchni użytkowej w przypadku wyceny m.in. pod kredyt

  • Drukuj zawartość bieżącej strony
  • Zapisz tekst bieżącej strony do PDF

Jak obliczyć powierzchnie  użytkowa domu mieszkalnego jednorodzinnego lub lokalu mieszkalnego dla celów kredytu.

W obecnie obowiązującym stanie prawnym powierzchnię użytkowa budynku można wyliczać na podstawie normy PN – 70/B-02365 lub PN-ISO 9836:1997.

Zgodnie z normą PN – 70/B-02365 powierzchnie użytkową oblicza się według niżej wymienionych zasad:

  1. Pomiar dokonuje się na wysokości 1,0 m ponad poziomem podłogi z dokładnością do 0,01 .
  2. Wymiary ustala się dla budynku w stanie surowym bez uwzględnienia oblicowań (okładzin, tynków).
  3. Do powierzchni pomieszczeń nie dolicza się wnęk o powierzchni rzutu poziomego 0,1 m2
  4. Z powierzchni pomieszczeń nie odlicza się pilastrów o powierzchni rzutu poziomego poniżej 0,1 m2
  5. Do powierzchni pomieszczeń nie wlicza się powierzchni przejść, otworów okiennych i drzwiowych.
  6. Przy obliczaniu powierzchni na podstawie pomiarów z natury należy uwzględnić korektę wymiarów przy założeniu grubości: okładzin zewnętrznych 5 cm, wypraw zewnętrznych oraz okładzin wewnętrznych 3 cm, wypraw wewnętrznych 2cm.
  7. Do powierzchni użytkowej zgodnie z ową normą nie wlicza się: garażu, pomieszczeń gospodarczych i technicznych, balkonów, loggii, tarasów, lokalu użytkowego, strychu.
  8. Poddasze użytkowe oraz części budynków o zmiennej wysokości wlicza się do powierzchni użytkowej w proporcjach zależnych od jego wysokości: dla poddasza, którego wysokość w świetle pomieszczenia przekracza 2,20 m, wlicza się 100% powierzchni do powierzchni użytkowej; dla poddasza, którego wysokość w świetle pomieszczenia wynosi od 1,40 do 2,20 m wlicza się 50% owej powierzchni do powierzchni użytkowej; jeśli poddasze ma wysokość w świetle pomieszczenia poniżej 1,40 m nie wlicza się go do powierzchni użytkowej.

Natomiast zgodnie z normą PN-ISO 9836:1997 powierzchnię użytkową oblicza się zgodnie z niżej wymienionymi zasadami:

  1. Pole powierzchni poziomych oblicza się zgodnie z rzeczywistymi wymiarami.
  2. Pola płaszczyzn nachylonych wyznacza się na podstawie wymiarów ich rzutu poziomego.
  3. Pomiaru dokonuje się na poziomie posadzki z dokładnością do dwóch miejsc po przecinku.
  4. Wymiary ustala się dla budynku w stanie wykończonym z pominięciem listew wykończeniowych, cokołów.
  5. Powierzchnie otworów drzwiowych i okiennych nie wlicza się do powierzchni pomieszczeń.
  6. Powierzchnię użytkowa budynku dzieli się na powierzchnię użytkową podstawową i pomocniczą przy czym podział ten jest uzależniony od przeznaczenia budynku.
  7. Powierzchnia użytkowa podstawowa służy ściśle spełnianiu potrzeb wyznaczonych budynkowi zgodnie z projektem. Dla domu jednorodzinnego do powierzchni użytkowej podstawowej zaliczamy pokoje, sypialnie, salony.
  8. Powierzchnia użytkowa pomocnicza spełnia funkcję służebną wobec powierzchni użytkowej podstawowej i nie wiąże się wprost ze spełnianiem funkcji wyznaczonych budynkowi zgodnie z projektem. Dla domu jednorodzinnego do powierzchni użytkowej pomocniczej zaliczamy kuchnię, łazienkę, wc, spiżarkę, pomieszczenia gospodarcze, schody, magazyn opału, garaż. Do powierzchni użytkowej pomocniczej zaliczamy również powierzchnię logii, balkonów i tarasów.
  9. Powierzchnia usługowa to powierzchnia przeznaczona na usytuowanie instalacji i urządzeń technicznych. Całą powierzchnię kotłowni zaliczamy do powierzchni usługowej, jeśli zgodnie z projektem pomieszczenie to ma spełniać tylko i wyłącznie powyższą funkcję. W przypadku, gdy piec grzewczy położony jest w pomieszczeniu gospodarczym, do powierzchni usługowej zaliczymy powierzchnię zajętą przez piec, a resztę tego pomieszczenia zaliczymy do powierzchni użytkowej pomocniczej.
  10. Powierzchnie pomocnicze liczy się w całości zgodnie z powierzchnią podłogi ale zgodnie z § 72 ust. 1 rozporządzenia Ministra Infrastruktury z 12 kwietnia 2002 r. w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie (Dz.U. Nr 75, poz. 690, zm. w 2003 r., nr 33, poz. 270) dzieli się ją na dwie części: część o wysokości 1,9 m i wyższej oraz część o wysokości mniejszej niż 1,9 m.
  11. Powierzchnie zewnętrzne które nie są dostępne ze wszystkich stron dostępne z danego pomieszczenia dolicza się do powierzchni danego pomieszczenia wykazując oddzielnie powierzchne nienakryte (balkony, tarasy), powierzchnie nakryte (loggie).

Zatem zgodnie z powyższym według w/w normy powierzchnię użytkową pomieszczeń liczy się w całości niezależnie od wysokości pomieszczeń dzieląc ją na powierzchnię podstawową i pomocniczą według w/w zasad. Zatem dla celów wyceny powierzchnię użytkową należy liczyć w całości po podłodze a do powierzchni tej nie wlicza się pomieszczeń lub ich części zaliczonych do powierzchni usługowej (kotłowni lub części pomieszczenia zajętego przez kocioł usytuowany np. w pom. gospodarczym).

Jednakże  rozporządzenie w sprawie szczegółowego zakresu i formy projektu budowlanego, który stanowi podstawę do wydania decyzji o pozwoleniu na budowę ustala że opis techniczny obiektu powinien m.in. w stosunku do budynków mieszkalnych jednorodzinnych i lokali mieszkalnych powierzchnię użytkową obliczać zgodnie z normą PN-ISO 9836:1997 z uwzględnieniem niżej wskazanych zasad dodatkowe:

  1. Przez lokal mieszkalny należy rozumieć wydzielony trwałymi ścianami w obrębie budynku pomieszczenie lub zespół pomieszczeń na stały pobyt ludzi które wraz z pomieszczeniami pomocniczymi służą zaspokojeniu ich potrzeb mieszkaniowych.
  2. Powierzchnie pomieszczeń lub ich części o wysokości w świetle równej lub większej od 2,20 m zalicza się do obliczeń w 100%, o wysokości równej lub większej od 1,40 m lecz mniejszej od 2,20 m w 50% a o wysokości mniejszej niż 1,40m pomija się całkowicie.

Przepisy te dotyczą tylko budynków mieszkalnych jednorodzinnych i lokali mieszkalnych i uwzględniana będzie jedynie powierzchnia mieszkalna wydzielona trwałymi ścianami w obrębie budynku, co wyłącza powierzchnię, tarasów, balkonów i loggii.

                Zatem powierzchnie użytkową budynków mieszkalnych jednorodzinnych i lokali mieszkalnych można obliczyć w dwojaki sposób. Na podstawie wymiarów ich rzutu poziomego dzieląc ją na dwie części: część o wysokości 1,9 m i wyższej (pow. podstawowa) oraz część o wysokości mniejszej niż 1,9 m (pow. pomocnicza) i cała tą powierzchnię zaliczyć do powierzchni użytkowej lub powierzchnie pomieszczeń lub ich części o wysokości w świetle równej lub większej od 2,20 m zaliczyć do obliczeń w 100%, o wysokości równej lub większej od 1,40 m lecz mniejszej od 2,20 m w 50% a o wysokości mniejszej niż 1,40m pominąć całkowicie.

Zgodnie ustawą z dnia 16 września 2011 r. o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego (Dz. U. z 2011 r. nr 232, poz. 1377) regulująca m.in. tryb i nowe zasady zawierania umów deweloperskich pomiędzy nabywcą lokalu lub domu jednorodzinnego a deweloperem umowa deweloperska ma zawierać wskazanie sposobu pomiaru powierzchni lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego. Oczywistym jest, że kwestia pomiaru powierzchni została uregulowana rozporządzeniem Ministra Transportu, Budownictwa i Gospodarki Morskiej z dnia 25 kwietnia 2012 r. w sprawie szczegółowego zakresu i formy projektu budowlanego (Dz. U. z dnia 27 kwietnia 2012 r.

poz. 462).

                Zatem zdaniem autora niniejszego artykułu zasadne jest stosowanie drugiego rozwiązania liczenia pow. użytkowej i w przypadku budynku mieszalnego jednorodzinnego z wbudowanym garażem oraz pom gospodarczym powierzchnię garażu i pom. gospodarczego należy wliczyć do pow. użytkowej tego budynku. Metoda ta będzie miała zastosowanie do pow. użytkowej liczonej dla celów kredytu.

Natomiast dla budynków wielorodzinnych, administracyjno biurowych, użyteczności publicznej obmiary należy wykonywać na podstawie wymiarów ich rzutu poziomego dzieląc ją na dwie części: część o wysokości 1,9 m i wyższej (zaliczoną do pow. podstawowej) oraz część o wysokości mniejszej niż 1,9 m (zaliczoną do powierzchni pomocniczej) z uwzględnieniem niżej opisanego podziału.

 

Budynki wielorodzinne.

Powierzchnia podstawowa - Pp

Powierzchnia pomocnicza - Pd

Powierzchnia usługowa - Pg

Mieszkanie: pokoje, salon,

gabinet.

Hol, przedpokój, kuchnia, spiżarka,

garderoba, szafy wbudowane, WC,

łazienka

W obrębie mieszkania nie ma pomieszczeń usługowych pralnie domowe, suszarnie bielizny,

wózkarnie, rowerkownie, komórki

lokatorskie, pomieszczenia

magazynowe lokali użytkowych,

kotłownia lub węzeł cieplny,

wentylatornia, komory zsypowe

oraz wykazane oddzielnie garaże

wbudowane

 

Budynków administracyjno – biurowych

Powierzchnia podstawowa - Pp

Powierzchnia pomocnicza - Pd

Powierzchnia usługowa - Pg

Sale ekspozycji i obsługi klienta, sale konferencyjne, pokoje biurowe

Przedsionek, hol, recepcja,

archiwum, pomieszczenia socjalne i higieniczno - sanitarne

Kotłownia, rozdzielnia ciepła, wentylatornia, klimatyzatornia oraz wykazany oddzielnie garaż

wbudowany

 

Budynki użyteczności publicznej

Powierzchnia podstawowa - Pp

Powierzchnia pomocnicza - Pd

Powierzchnia usługowa - Pg

Pomieszczenia do zbiorowego uczestnictwa i ekspozycji

Przedsionek, hol, szatnia, pokoje biurowe kierownictwa, pomieszczenia socjalne i

higieniczno-sanitarne

Kotłownia, rozdzielnia ciepła lub węzeł cieplny, wentylatornia, klimatyzatornia, akumulatorownia,

magazyn oraz wykazany

oddzielnie garaż wbudowany

 

 

Stosowanie normy PN-ISO 9836:1997 będzie zasadne dla obiektów nowoprojektowanych a normy PN – 70/B-02365 dla obiektów starych dla których obmiary były dokonywane na podstawie tej normy.

 

 

 

Ustalenie powierzchni użytkowej dla celów podatkowych i opłat lokalnych.

Zgodne z art. 4 ust. 1 ustawy o własności lokali podstawą opodatkowania budynków lub ich części jest pow. użytkowa. Pojęcie pow. użytkowej definiuje art. 1 a ust 1 pkt 5 oraz art. 4 ust. 2 ustawy o podatku lokalnym, który stanowi, że powierzchnią użytkową budynku jest powierzchnia mierzona po wewnętrznej długości ściany na wszystkich kondygnacjach z wyjątkiem pow. klatek schodowych i szybów dźwigowych. Za kondygnację uważa się garaż podziemny, piwnice, sutereny, poddasza użytkowe. Powierzchnia pomieszczeń lub ich części oraz część kondygnacji o wysokości w świetle od 1,40 do 2,20 m zalicza się do powierzchni użytkowej budynku w 50 %, a jeśli wysokość jest mniejsza od 1,40 m powierzchnię tą się pomija. Do powierzchni użytkowej wlicza się piwnicę, garaż, suterenę, bez strychu.

Ustawa ta nie określa zasad dokonywania pomiaru powierzchni. W takiej sytuacji zasadne jest stosowanie normy PN- ISO 9836:1997.

Ustalanie powierzchni użytkowej przy ustalaniu podatku od spadku i darowizn.

Zgodnie z art. 16 ust. 4 i ust. 5 ustawy od spadku i darowizn powierzchnię użytkowa budynku mierzy się po wewnętrznej długości ścian pomieszczeń na wszystkich kondygnacjach nadziemnych i podziemnych z wyjątkiem pow. piwnic, klatek schodowych i szybów windowych. Powierzchnię pomieszczeń lub ich części oraz część kondygnacji o wysokości w świetle od 140 do 2,20 m zalicza się do powierzchni użytkowej budynku w 50 % a jeśli wysokość jest mniejsza od 1,40 m powierzchnię ta się pomija.    

Ustawa ta nie określa zasad dokonywania pomiaru powierzchni. W takiej sytuacji zasadne jest stosowanie normy PN- ISO 9836:1997.

 

Ustalanie powierzchni użytkowej przy obliczaniu udziału w nieruchomości wspólnej.

Zgodnie z ustawa o własności lokali wszystkie powierzchnie zaliczone do powierzchni użytkowej lokalu i powierzchnie pomieszczeń przynależnych liczy się w całości niezależnie od wysokości pomieszczeń. Do pomieszczeń przynależnych można zaliczyć piwnicę lub strych itp.

Ustawa ta nie określa zasad dokonywania pomiaru powierzchni. W takiej sytuacji zasadne jest stosowanie normy PN- ISO 9836:1997.